一地废止“五年一学位”，学区房正在失去吸引力？
▲ 张家港城市风光。（视觉中国 / 图）
依然要按照房子所在地就近入学，但不再受五年学位占用期限制。“实际上是对原来限购限售政策的松绑。”
此次出台的政策与刺激房地产关系不大。主要是随着学位增加和生源减少，张家港目前基本能够满足入学需求。
“学区房降温的趋势已经出现了，现在入学需求减少，越来越多的地方会取消学区房限制政策。”
文｜南方周末记者 卫琳聪
责任编辑｜冯叶
近日，江苏省张家港市教育局在官方微信公众号上发文称，《张家港市实施房产产权与学位关联政策的意见》自2024年10月15日起废止：
从2025年秋季学期起，取消房产产权与学位关联政策。2019年至今，已经登记使用过的学位也不再计算使用年限。接下来，学校不再提供学位查询服务。
消息一出引起广泛关注，甚至被部分自媒体解读为“打响学区房寿终正寝第一枪”。
秦红霞在张家港友邦置业担任总经理，公司拥有一百多家门店，是张家港市场占有率最高的房产中介公司。不少外地朋友打电话跟她询问情况，“秦总你都不知道，全国都爆了”。
秦红霞对外界的反应感到诧异，她告诉南方周末记者，新政在张家港引起的关注并不多，对市场影响也有限。“我们这个城市学区房概念没有那么强烈，到处都是学区房”。
但在教育资源分配差距大的城市，学区房一直是挑动家长神经的话题，一线城市尤为明显。由于优质教育资源有限，在义务教育阶段“就近入学”原则下，能否入读“牛校”很大程度上取决于是否在学位对应的小区买房。
张家港新政受关注背后，真正牵动万千家长和购房者的是，学区房以后会式微吗？
仍以房产入学
实际上，张家港出台的政策并非让学位与房产完全脱钩。
张家港市教育局在微信公众号上解释，原来的文件要求施教区内一户房产五年内同一学段只提供一个学位，文件废止后“同一施教区以房产入学，不再受时间限制”。
比如，A家庭买B家庭的房子，孩子要入读小学，原来要到所在施教区小学查询，看五年内学位是否被占用。文件废止后，A家庭不再需要查询学位是否被占用，房产过户后，孩子可顺利入读所在施教区小学。
也就是说，依然要按照房子所在地就近入学，但不再受五年学位占用期限制。“实际上是对原来限购限售政策的松绑。”秦红霞说。
张家港是苏州市代管的县级市，地处苏州北部，位列全国百强县。2023年全市GDP达3365.8亿元，与甘肃省省会兰州市相当。
该市以冶金、纺织等产业为经济支柱，是世界500强企业沙钢集团总部所在地。张家港市政府公布的信息显示，2023年第二产业和第三产业的GDP占比分别达到50%、49%。
据澎湃新闻报道，2024年1月苏州就已放开限购限售政策，除新房限售两年外再无其它限制。
不过学区房似乎是一个被遗忘的角落。秦红霞介绍，刚过去的暑假就有一名客户找她买学区房，最终因为中意的房子学位仍在五年占用期内而放弃。她认为，新政的实施或将有利于这部分购房者。
“现在取消这个限制，应该是刺激二手房买卖。”家住张家港的张瑶猜测政策意图。她告诉南方周末记者，自己2022年在张家港买了房，如今跌了不少。
秦红霞介绍，从他们公司统计的数据来看，张家港目前的房价相比2019年已经下降约百分之三四十，几乎跌回2016年左右的水平。
“贝壳找房”App显示，近三年张家港二手房成交量和成交均价持续低迷。季度成交量最低跌至62套以下，比高峰期跌去近75%。成交均价最低不足9000元/平方米，比三年内最高价低了2000多元。
与此同时，新增挂牌量不断攀升。近一年每月新增挂牌量由最低点477套飙升至最高点2357套，增加近4倍。
随着10月份全国出台多项楼市刺激政策，张家港的行情也开始回升。秦红霞说，公司最新统计的11月份数据显示，全市房价环比微涨9.8%。“特别是最近买房热情比较高，我们的业务员都忙起来了。”
学区房降温
不过，放宽学区房5年期限制能带来的刺激或许有限。
秦红霞说，张家港的教育资源分配较为均衡，不少学校都开设了分校，学区房的概念在当地并不强烈。
张家港市教育局官方微信公众号显示，2023年张家港被教育部认定为全国义务教育优质均衡发展县（市、区）。2018年以来，全市义务教育学校建设经费总投入达37.3亿元，完成新建、改扩建义务教育学校34所，扩充学位2.95万个。
一名接近政策制定的知情人士告诉南方周末记者，此次出台的政策与刺激房地产关系不大。主要是随着学位增加和生源减少，张家港目前基本能够满足入学需求，市民对学区房的诉求降低，限制5年学位占用期已无必要。
“张家港是第一个吃螃蟹的，主要是为了让教育公平落到实处，保障孩子的入学权益。”这名知情人士说。
《2014年苏州市区义务教育阶段学校入学工作意见》显示，苏州从2014年开始要求一户房产五年内同一学段只提供一个学位。
上述知情人士表示，张家港是苏州最后一个执行这一政策的地区，主要因为当时市中心面积小、总价低的学区房交易较为频繁，周边学校学位供给压力较大。
而近几年，在学位增加的同时，张家港出生人口开始减少。市政府公布的国民经济和社会发展统计公报显示，2022年全市出生人口3863人，户籍人口自然增长率为-4.15‰；2023年出生人口3495人，户籍人口自然增长率下降至-6.55‰。
放眼全国，北京、上海等地目前仍对学区房的学位占用时间有所限制，如小升初阶段大多5年或6年才能轮换一次。
中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者分析，各地出台限制政策主要是为了缓解学位紧张，“设立和取消都对市场影响不大”。
原因在于大多数学区房购买者主要是为了满足孩子上学需求，5-6年时间内学业通常尚未结束，卖房可能性较小，而单纯的炒房客又往往不占用学位。
张大伟认为，学区房的热度主要受供需影响，出生人口是重要因素。2016年“全面二孩”放开，出生人口增加，导致2020年前后入学人数增加，学区房需求曾出现一波热潮。
央视新闻报道称，2016年和2017年，中国出生人口大幅增加，分别超过1800万人和1700万人，比全面二孩政策实施前分别多出200多万人和100多万人。
不过2018年开始，出生人口又出现回落。国家统计局数据显示，2023年全年出生人口902万人，相比2017年的1723万人减少近一半。人口出生率降至6.39‰，连续两年人口负增长。
“学区房降温的趋势已经出现了，现在入学需求减少，越来越多的地方会取消学区房限制政策。”张大伟说。
（应受访者要求，张瑶系化名）